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公租房拆迁利益的归属

时间:2019-10-25 14:39:54

 

 

公租房拆迁利益的归属
 
 
 
 
 

案例

 

A1、A2、A3、A4系同胞兄弟姐妹,其父生前承租本单位公租房一套,父母去逝后,A1、A2、A3与A4签订拆迁分配协议,约定该承租房由A4继续承租,该房屋以后如果拆迁,拆迁补偿款按该协议约定处理。协议签订后,A4承租了该公租房。后该房屋拆迁,A4以自己的名义签订了拆迁补偿协议,领取相应拆迁补偿金,并得到安置。A1、A2、A3将A4诉至法院,以该拆迁利益为其父遗产为由,要求按照上述拆迁分配协议的约定进行分割。问题:本案公租房的拆迁利益归谁所有?

 
 
一、公租房的适用范围
 
大规模推进保障性安居工程建设,是党中央、国务院为推动科学发展、加快转变经济发展方式、保障和改善民生采取的重大举措。为加强公租房的建设,国务院出台了国办发〔2011〕45号文《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》,明确指出,公租房面向城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员供应,单套建筑面积以40平方米左右的小户型为主,满足基本居住需要。
 
二、与公租房相关的法律问题
 
1.公租房的权属归相应投资机构
 
公租房的权属,适用《中华人民共和国物权法》的规定。北京市人民政府京政发〔2011〕61号文《北京市人民政府关于加强本市公共租赁住房建设和管理的通知》,亦明确规定:公共租赁住房实行“谁投资、谁所有”,由房屋登记部门在投资者房屋所有权证上注明“公共租赁住房”字样及用地性质。北京市公租房的权属单位,主要有市、区县人民政府所属机构、社会单位以及投资机构、房地产开发企业。
 
2.公租房的使用限制
 
根据北京市人民政府于2011年颁布的《北京市公共租赁住房申请、审核及配租管理办法》,申请者需符合一系列条件,经过一系列程序,签订租赁合同后方可取得公租房的使用权,并受该租赁合同的严格限制。
 
因公租房的权属归投资者所有,不属于个人财产,不存在继承问题。对于承租方租期内死亡后公该公租房的使用问题,上述管理办法第二十二条规定,承租人在租赁期限内死亡的,经复核,家庭仍符合公共租赁住房申请条件的,家庭可按规定推举新的承租人与房屋产权单位重新签订租赁合同。家庭无共同申请人的,租赁合同自动终止。
 
同时,为了限制公租房被滥用,上述管理办法第二十五条规定,公共租赁住房承租家庭成员通过购买、受赠、继承、租赁等方式取得其他住房,不再符合公共租赁住房申请条件的,应在规定期限内退出公共租赁住房。
 
三、公租房的拆迁利益归属
 
当下,随着旧城改造等一系列拆迁活动的进行,由公租房的拆迁利益归属引发了部分争端。究其原因,这类公租房前身系单位公房,最初作为福利房分配给本单位职工长期居住,只是由于政策等原因未能办理房屋所有权证,后实施公租房政策后,该房屋就由该职工承租。该职工去逝后,就由其符合条件的子女继续承租。如该公租房拆迁,往往由该公租房的现承租人签订房屋拆迁补偿协议,故该拆迁利益的归属就引发了相当多的问题,比如本文开篇所述案例。
 
A4认为,该公租房的承租人是自己,故拆迁利益归属自己一人所有。A1、A2、A3认为,该公租房最初由其父承租,A4之所以能承租该房屋,是因为父母去世后,只有A4符合公租房承租条件,所以待他们之间签订拆迁分配协议后,由A4出面承租了该房屋,该拆迁利益属其父遗产范围,应按拆迁分配协议进行分割。
 
该类型拆迁利益的归属,在审判实践中各级法院认识不一,以北京市第二中级人民法院的几个案例为依据,主要有以下两种观点:

 

1.诉争拆迁款不属于遗产,可按正确请求权基础另行主张
 
(1)在(2016)京02民终5930号案件中,该院认为:本案的争议焦点有二:第一个争议焦点为诉争拆迁款是否为郝×之遗产;第二个争议焦点为殷×1与殷×2、殷×3、殷×4、殷×5是否就诉争拆迁款的权属性质以及分配方案达成合意。
 
关于第一个争议焦点。《中华人民共和国继承法》规定,继承从被继承人死亡时开始。遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。郝×生前承租的北京市西城区×××3号系公房,原承租人享有的公房承租权属于使用权而非所有权,因承租权不能继承,故涉案房屋不属于郝×之遗产范围,本案诉争拆迁款系涉案房屋的财产转化形式,自然亦非郝×之遗产。殷×1关于公房承租权中体现的财产性权益属于遗产范围的主张无法律依据,本院不予采纳……
 
基于以上两点,诉争拆迁款非郝×之遗产,故殷×1依照继承法律关系请求对诉争拆迁款进行分割,本院不予支持。殷×1可按照正确的请求权基础另行主张。
 
(2)在(2018)京02民终4449号中,该院认为:本案中双方争议的主要焦点问题是原判对于拆迁利益问题的认定及所作处理是否适当及上诉人唐某2、唐某1的上诉请求应否支持。
 
针对本案中双方争议的焦点问题,本院分别论述如下:第一、原判对于拆迁利益问题所作认定及处理是否适当。本案中,依据现有查明的事实及证据可以认定诉争房屋的原承租人为唐某5,在国家对天坛周边简易楼进行旧城改造房屋征收时,诉争房屋列入了征收范围内。因诉争房屋系公房,所有人为国家或者集体,被继承人生前并未取得公房的所有权,故在被继承人死亡后,其法定继承人均无权主张继承该公房,公房的承租权亦不属于遗产。基于此,上诉人唐某2、唐某1要求继承拆迁利益,依据不足,亦未有充足的证据佐证,对其此节上诉理由不予采信。故一审法院所作认定及处理并无不妥……
 
2.拆迁利益可以作为遗产由其子女协商分割
 
在(2018)京02民终10210号中,该院认为,根据各方的上诉、答辩意见,本案的争议焦点可以归纳为:1.《协议书》在本案事实中是何种作用……
 
对于焦点一,首先,根据本案查明的事实,涉讼房屋公房承租人唐X于2010年6月去世后,截止2016年5月10日《协议书》签订前,承租人并未变更。但是在《协议书》对可能征收利益作出分配后,唐X支与征收部门签订《征收协议》、变更成为房屋新的承租人、又签订《征收补充协议》。基于上述时间发展自然顺序,可以认定《协议书》的签订系唐X支成为新承租人、获得征收补偿收益的前提。其次,唐X遗留的公房承租权虽不能作为继承财产,但因其承租公房产生的全部征收补偿利益可以作为遗产由其子女协商分割。本案中,唐X玲、唐X支、唐X松等人作为唐X的子女或子女的继承人,协商分割全部征收补偿利益,并无不当。
 
四、作者观点
 
本文案例中公租房承租权,虽系单位提供给职工的特殊权利,职工依据其人身特殊性而取得,但按照前述规定,公租房的承租权不可被继承,其子女取得承租权不是基于继承权取得,而是基于其符合公租房承租条件优先承租,是承租优先权的体现。更换新的承租人后,基于合同相对性,该房屋的拆迁利益应归属新的承租人。
 

案涉拆迁分配协议,其本质是对未来归属于新的承租人的拆迁利益的预先分配,其约定不违反法律法规的强制性规定,应属合法有效。故,作者赞同(2016)京02民终5930号案件中法院的观点:诉争拆迁款不属于遗产,可按正确请求权基础另行主张。